昆明正式迈入存量房时代

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根据第三方克而瑞昆明机构的统计，2023年昆明主城共成交二手房超过4.4万套，超过了新房的近3万套。

图源克而瑞昆明机构。以下除特别标注外，均为同一来源

这正式宣告本地楼市迈入了存量房时代。

实际上，早在前年也就是2022年时，昆明市场便已显现出类似苗头。

按照本地房协当时的统计，截至11月主城二手住宅的交易套数超过了新房——不过由于少了12月的数据，似乎欠缺一些说服力。

图源昆明房协

而如果同样采信克而瑞的数据，其统计结果是2022年时本地二手房成交套数仍落后于新房，不过差距已很细微，仅为三位数。

再考虑到本地二手房的平均面积偏小，在更为关键的成交面积层面，前年时新房应该维持住了领先地位。

但去年就不一样了，约1.4万套的成交套数差距，大概率足以抹平两者间的面积差。

实际的结果也确是如此。

还是参考同一信源，2023年昆明主城的二手房成交面积约为450万方，这一结果虽略微落后于商品房整体的约512万方，但已超过商品住宅的约375万方。

可以说去年的这场成交硬仗，本地二手房赢得名正言顺；而昆明市场迈入存量房时代这一刻，也终究是来了。

早在去年的一系列文章中，我们就曾表达过类似的观点：二手房市场的表现，看上去更能反映昆明市场的真实现状。

首先是房价。

参考国家统计局的数据，去年昆明的二手住宅销售价格环比8跌4涨，比起商品住宅价格的7跌5涨，似乎更为贴近大家对本地房价的直观感受。

数据源自国家统计局。昆明楼市制图

而如果将年内这些涨跌幅累加起来，明显也是二手房跌得更到位：

相较于2022年底，本地二手住宅价格在过去一年累计下降了约4.7个百分点，比起商品住宅的不到0.3个百分点，谁更有“诚意”不言而喻。

而无论是相关平台记录的年末约1.15w/㎡的二手房挂牌均价，还是第三方机构给出的约9600元/㎡的成交价格，都要比1.3w+的新房单价看起来更为亲民。

本地二手房这个价格，可能才是多数人踮踮脚能够到的真实水平。

再来则是面积。

100㎡及以下是过去一年昆明二手房绝对的主力成交面积段。

按机构数据，80㎡以内与80-100㎡区间的产品，合计占到了去年二手房成交量的一半；而再往上的100-120㎡和120-140㎡两个面积段，占比仅在16%左右徘徊。

与此相对应，商品住宅一侧则是改善需求占大头。

以最具代表性的高层产品为例，100-120㎡与120-140㎡两个面积段，成交占比均在26%左右；再加上80-100㎡产品的22%，三者占比接近1：1：1。

如果叠加之前的价格数字，去年本地二手房主力成交产品的总价，与新房主力面积段的价差，已拉大到七八十万——很多人为什么一直在说昆明的房价高，原因可能正在于此了。

还是那个观点，昆明作为省会城市，主城商品住宅整体一万三四的均价，真心不算高；关键是当你成为房东后，把房子往中介那一挂，立刻能感受到两个市场的价格参差。

老说购房者对楼市信心缺失，别的城市如何不做评价，至少昆明的症结在这里。

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我们回到昆明存量房时代这一话题，迈入新阶段之后，本地楼市面临两个很现实的问题。

一是去年虽然迈入了，但今明两年会不会又退出去呢？

这个问题某种程度上等效于本年度昆明市场的表现——尤其是成交规模——会不会比去年更差？

先来看一组数字对比：参考前面提到的机构数据，去年本地新房+二手房，成交套数合计约为7.4万套，而前一年时这一数字差不多是7.3万套。

这意味着近两年本地楼市的整体成交规模，并未有显著缩水；过去一年的变化，主要集中在内部成交结构的调整——也即前面表现出来的，二手房从新房市场处吸纳了更多刚需购房者这一点上。

解释得更为通俗一些，7万套出头，基本就是眼下昆明市场的成交底部了；不管有多少人喊着不买，每年还是固定会有这么些人出手买房。

而即便未来楼市进一步收缩，真的失守了7万套这条红线，由于二手房客群结构中纯刚人群占据主流的特征，其需求减弱的趋势，无疑要比改善为主的新房市场要慢一些。

所以可能出现的现象，不是什么新房成交量会在今明两年重新反超二手房，而是二者间的差距也许会进一步拉大，使得存量房的市占率越走越高。

第二个问题，本地房东群体做好应对竞争和冲击的准备了吗？

昆明二手房成交在近两年的走强不是偶然事件，一大关键动力无疑来自问题项目。

还是以去年两个市场的主流客群特征分化为例，这种内部流动趋势，其实也揭示出了一个残酷的事实：

购房者的入市意愿确实在降低，以至于二手房要靠从新房处“挖墙脚”，才能实现成交增量。

而如果将时间线拉长，不难发现2021年之后，本地二手房市场的成交规模是在走下坡路的；哪怕是去年，其也只是靠着吸纳新房的刚需客户，才略微回归到2021年时的水准。

还记得前面提到的16%这个数字吗？其实在100㎡以上的偏改善区间，本地二手房也在分流新房客户，只是趋势不那么明显而已。

随着短期整体市场规模扩容难度的加大，这种内部竞争趋势只会愈演愈烈；而且由于目前二手房占据上风，其将不得不面对来自新房的“进攻”。

去年底本地很多新房项目相继推出“以旧换新”的策略，已经传递出了相关信号。（相关内容可查看《昆明的房子“以旧换新”，你会不会买账？》一文）

有人可能会说，眼下昆明的新房相较二手房还有多大优势啊，价格更贵吗？如果新房真能守住自己的一亩三分地，本地楼市可能也不会迈进存量房阶段了。

话还真不能这么讲，放弃新房转投二手房，购房者看重的是现房的确定性；但如果抛开这一点，二者摆开阵势来场硬仗，二手房就未必能占上风了。

毕竟新房均价多出来的那两三千块不是摆设，新房整体的均好性高于二手房问题不大。

去年本地一些交付拉了胯的项目，基本还是在还前期的债；但当这部分存货的风险出清，去年这批新项目逐渐进入交付与现房期，天平可能就会有所偏移。

而且，压力本就不仅来自新房。

正如我们在稍早前文章中所讨论的那样，随着配售型保障房的到来，二手房市场要承担多一分压力；毕竟相关新品所瞄准的，同样是楼市最为基础的刚需人群。（相关内容可查看《闲着也是闲着，昆明要拿商业用地开刀了》一文）

如果说新房和二手房的竞争还只是内部的小打小闹，那配售型保障房的冲击则会是全面的。

因为其挑战的是过去这几十年间，大家对购房形成的固有认知。

所以别看昆明迈入了存量房时代，你找个身边的房东问一问，得到的答案大概率还会是“二手房不好卖”，或是“降了好几轮价依然无人问津”。

总之，在整个市场面彻底好转前，二手房想要走出独立行情很难。

而楼市走到这一步，相信至少房东群体应该能理解，我们常说的一荣皆荣、一损俱损，到底是什么意思了。

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